Ärger um die Grundsteuer

Liebe Grundstückseigentümerinnen,
liebe Grundstückseigentümer,

nach dem Besuch verärgerter Grundstückseigentümer in der letzten Gemeinderatssitzung und die darauf folgende Berichterstattung in der Zeitung ist es mir ein Bedürfnis, die Sichtweise der Gemeinde allgemein verständlich zusammenzufassen – unter Berücksichtigung meiner Erkenntnisse nach einem Gespräch in der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses in Oberkirch.

Die frühere Grundsteuer verstieß gegen den allgemeinen Gleichheitsgrundsatz des Grundgesetzes, deshalb wurde sie vom Bundesverfassungsgericht als verfassungswidrig erklärt. Tatsächlich hatten wir auch in unserer Gemeinde deutliche Unterschiede zwischen vergleichbaren Grundbesitzen. Doch weil die Eigentümer ihre Grundsteuer mitunter über Jahrzehnte gewohnt waren, war das auch kein Thema.

Der Landtag von Baden-Württemberg hat sich bei der Grundsteuer B (bebaute Grundstücke) für ein Bodenwertmodell entschieden. Inhaltliche Kritik an diesem Modell wäre an das Land zu adressieren. Die Städte und Gemeinden müssen das Gesetz umsetzen. Für uns bedeutet das jede Menge Arbeit und Ärger, der sich nicht einmal lohnt: Denn die Gemeinde Bad Peterstal-Griesbach hat sich dazu bekannt, die Grundsteuer aufkommensneutral zu gestalten. Das heißt, wir wollen bei der Umsetzung der Reform unterm Strich ungefähr das vorherige Steueraufkommen erzielen. Hierzu werden wir uns im Juni 2025 noch einmal die Hebesätze anschauen – das haben wir bereits bei der Verabschiedung der Hebesätze im alten Jahr fest verabredet. Klar muss aber sein: Wenn an der einen Stelle die Grundsteuer niedriger ausfällt, wird sie an einer anderen Stelle höher. Beim neuen Modell gibt es „Verlierer“, die sich jetzt verständlicherweise zu Wort melden, es gibt aber auch „Gewinner“ oder Fälle, bei denen es in etwa gleich bleibt. Eine pauschale Handlungsempfehlung für Eigentümer kann es deshalb nicht geben. Anders, als in der Zeitung zu lesen, habe ich mitnichten „jeden einzelnen Bürger aufgefordert, sich gegen die vorliegenden Bescheide zur Wehr zu setzen“. Unbedingt empfehlenswert ist jedoch, dass sich jeder Eigentümer zunächst anschaut, ob der ausgewiesene Bodenwert in etwa realistisch ist.

Dazu muss man wissen, dass die Bodenrichtwerte vom Gutachterausschuss Renchtal festgelegt wurden. Die Bodenrichtwertzonen berücksichtigen die erzielten Kaufpreise im jeweiligen Bereich. Wenn also z. B. die Bodenrichtwerte auf der Bad Peterstaler Sommerseite innerörtlich zu den höchsten gehören, dann ist dies schlicht das Resultat von entsprechend hoch erzielten Kaufpreisen in der jüngeren Zeit. Im Vergleich dazu wird man feststellen, dass z. B. in Oberkirch die Bodenrichtwerte um ein Mehrfaches höher sein können. Wegen dieser Unterschiede kalkuliert jede Kommune – die meisten auf der Basis der Aufkommensneutralität – anders, weshalb man die Hebesätze zwischen den Kommunen gar nicht mehr vergleichen kann.

Bei der Betrachtung der Bodenrichtwertzonen werden Sie feststellen, dass diese innerhalb eines bebauten Gebiets in der Regel nicht unterscheiden zwischen bebauter und unbebauter Grundstücksfläche. Einige Eigentümer ärgern sich verständlicherweise darüber, dass größere Flächenanteile ihres Grundstücks, die oftmals steil und praktisch nicht bebaubar sind, mit dem undifferenziert hohen Bodenrichtwert der jeweiligen Bodenrichtwertzone angesetzt sind. Tatsächlich haben die Gutachterausschüsse landauf, landab, diese Differenzierung nicht vorgenommen. Der Gesetzgeber hat diese Ungenauigkeit auch ein Stück weit in Kauf genommen und überträgt den Nachweis des Gegenteils dem Eigentümer.

Der Gutachterausschuss Renchtal schreibt dazu:
„Bodenrichtwerte sind keine Bodenwerte für individuelle Grundstücke, sondern vielmehr Richtwerte für Zonen, in denen die Mehrzahl der Grundstücke um bis zu 30% nach oben und unten abweichen können. Der für die jeweilige Bodenrichtwertzone festgelegte Bodenrichtwert bezieht sich auf ein den Vergleichsmaßstab bildendes Bodenrichtwertgrundstück mit bestimmten, darzustellenden Grundstücksmerkmalen.

Es gibt in den Bodenrichtwertzonen, auch atypische Grundstücke, auf die der Bodenrichtwert nicht zutrifft. Der Bodenwert eines individuellen Grundstücks wird bei einem Verkehrswertgutachten aus dem Bodenrichtwert abgeleitet. Dabei werden u. a. Art und Maß der baulichen Nutzbarkeit, Größe und Gestalt des Grundstücks sowie belastende öffentliche und private Rechte berücksichtigt. Diese Anpassungsmöglichkeiten ist im Landesgrundsteuergesetz (LGrStG) nicht vorgesehen. Es gibt jedoch die Möglichkeit, den tatsächlichen Wert des Grundstücks nach § 38 Ab. 4 LGrStG durch ein kostenpflichtiges qualifiziertes Gutachten in die Grundsteuerberechnung einzubringen. Dazu muss der tatsächliche Wert eines Grundstücks jedoch mindestens 30 % unterhalb des Bodenrichtwertes liegen. Damit kann der Steuerpflichtige zwar nicht den Bodenrichtwert zur Disposition stellen, jedoch kann er nachweisen, dass der Wert des individuellen Grundstücks niedriger als der Bodenrichtwert ist. Die Anforderungen für das Gutachten können dem Merkblatt der Oberfinanzdirektion Karlsruhe entnommen werden.“

Was tun Sie also, wenn Sie den Grundsteuerbescheid der Gemeinde erhalten und mit diesem nicht einverstanden sind?

• Prüfen Sie zunächst, ob die übernommenen Werte aus dem Grundsteuerbescheid der Gemeinde mit der Mitteilung über den Grundsteuermessbetrag des Finanzamtes übereinstimmen (korrekter Eigentümer, Grundsteuermessbetrag)
• Prüfen Sie dann, ob Sie gegen den vorherigen Grundsteuerwertbescheid sowie Grundsteuermessbescheid des Finanzamts Einspruch eingelegt haben. Falls dieser erfolgreich ist, wirkt sich das Ergebnis zwingend auf den Grundsteuerbescheid der Gemeinde aus. Sie müssten dann gegen den Grundsteuerbescheid der Gemeinde keinen eigenen Widerspruch einlegen.
• Sofern bei eventuell fehlerhaften Feststellungen/Festsetzungen in den Grundsteuerwertbescheiden oder Grundsteuermessbescheiden vom Steuerpflichtigen kein bzw. nicht fristgerecht Einspruch beim Finanzamt eingelegt wurde, besteht seitens der Finanzämter u. U. noch die Möglichkeit hinsichtlich der Feststellungen aus dem Grundsteuerwertbescheid (insbesondere falsche Eigentümer, Flächen, Miteigentumsanteile) eine Fehlerkorrektur durchzuführen. Zwingende Voraussetzung hierfür ist allerdings, dass der Steuerpflichtige beim Finanzamt einen Antrag auf Fehlerkorrektur stellt.
• Prüfen Sie weiterhin, ob der vom Finanzamt errechnete Bodenwert in etwa dem tatsächlichen Wert entspricht. Falls Sie unsicher sind, können Sie den Gutachterausschuss Renchtal bei der Stadt Oberkirch kontaktieren (E-Mail: gaar@oberkirch.de). Dieser kann überschlägig prüfen, ob sich eine Abweichung von mindestens 30 % des Bodenwertes ergeben könnte. Wenn ja, könnte sich die Beauftragung eines qualifizierten Gutachtens lohnen – die Kosten dafür hat jedoch der Eigentümer zu tragen.
• Ein solches Gutachten müsste spätestens bis 30.06.2025 beantragt werden, um noch berücksichtigt zu werden.
• Unabhängig davon hat ein Widerspruch gegen den Grundsteuerbescheid der Gemeinde keine aufschiebende Wirkung. Bei Zahlungsschwierigkeiten oder weiteren Fragen wenden Sie sich bitte an das Rechnungsamt der Gemeinde.

Bitte beachten Sie weiterhin, dass die Gemeinde keine (steuer-)rechtliche Beratung vornehmen kann und letztlich nur auf den Gesetzgeber bzw. die Informationen des zuständigen Gutachterausschusses verweisen kann.

Mit besten Grüßen

Meinrad Baumann
Bürgermeister

Kontaktdaten des Gutachterausschusses:

Stadtverwaltung Oberkirch
Gutachterausschuss Renchtal
Tel.: +49 (0) 7802 82-639
email: gaar@oberkirch.de

Die aktuellen Bodenrichtwerte finden Sie unter:  https://www.gutachterausschuesse-bw.de/

Weitere Informationen zur Grundsteuer: https://finanzamt-bw.fv-bwl.de/,Lde/Startseite/Grundsteuer-neu